Sie haben die Entscheidung getroffen, ein Immobilien-Investment zu tätigen und stellen sich nun die Frage, wie Sie mit wenig Kapital in Immobilien investieren und dabei die größtmögliche Rendite erzielen können?
Wir erklären Ihnen in diesem Beitrag, welche Möglichkeiten Ihnen je nach Kapital offen stehen.
Kurz gesagt: Ja. Wer heute in die richtige Immobilie investiert, wird in Zukunft auf jeden Fall dafür belohnt. Wichtig ist, dass zukünftige Investoren einige Regeln beachten, um bei der aktuell angespannten Marktsituation keine Fehlinvestments zu tätigen.
Immobilien boomen nach wie vor als Kapitalanlage. Laut dem Statistischen Bundesamt liegt die Eigentümerquote zurzeit bei rund 46,5 Prozent in Deutschland. Kein Wunder, denn das klassische Sparbuch, das bislang eines der beliebtesten Geldanlagen der Deutschen war, erfreut sich heute keiner großen Beliebtheit mehr. Es bringt kaum noch Zinsen, gleichzeitig gibt es Baufinanzierungen zu unschlagbaren Konditionen und die Aktienkurse sind unberechenbar.
Zudem herrscht eine steigende Angst vor einer Altersarmut und zu geringen Renten (s. Immobilienrente u. Leibrente). Unter anderem aus diesem Sicherheitsbedürfnis heraus rücken Immobilien als Kapitalanlage noch weiter in das Zentrum der Interessen. Es ist definitiv davon auszugehen, dass Immobilien in Metropolen und an beliebten Orten auch in nächster Zeit eine konstante Wertsteigerung erfahren. Dies führt wiederum zu einem höheren Verkaufswert bzw. zu höheren Mieteinnahmen für Eigentümer. Die Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage liegen somit auf der Hand.
Nicht nur das Sparbuch hat nach einigen Jahren vorherrschenden Niedrigzinsen an Bedeutung verloren. Auch andere klassische Geldanlagen, wie Sparbriefe und Festgelder, eignen sich nicht mehr dazu, ein Vermögen aufzubauen. Nach dem Hinzurechnen der Inflation erzielen Anleger mit den traditionellen Geldanlagen sogar negative Renditen. Die Folge: Anleger sehen sich nach anderen rentablen Geldanlagen um, denn die Entwicklungen zeigen sehr deutlich, dass Investments das klassische Sparen ablösen.
Beliebter denn je sind dabei Immobilien, was wenig überraschend ist, denn: Das Betongold hat einige Vorteile. Auf der einen Seite vermitteln Immobilien als Sachwerte ein enormes Sicherheitsgefühl. Sie können schlicht und einfach nicht gestohlen werden. Und: Die Kapitalanlage kann auch bewohnt werden. Auf der anderen Seite sprechen Inflationsschutz, Wertsteigerung und auch Steuervorteile für ein Investment in Immobilien.
Kompliziert sein muss das Ganze dabei nicht unbedingt, denn es gibt einige Möglichkeiten für angehende Investoren, die zum Erfolg führen können. Im ersten Schritt geht es sicherlich darum, einen guten Deal zu finden und die Immobilie so günstig wie möglich zu finanzieren. Und das Beste ist: Viel Eigenkapital ist dabei nicht immer notwendig.
Immobilien sind aus mehreren Gründen eine sinnvolle Kapitalanlage.
Es sprechen sehr viele Gründe für eine Investition in Immobilien. Dennoch gibt es auch Nachteile, denn wie jede Investition ist auch ein Immobilienkauf nicht ganz frei von Risiken.
Bei Immobilien-Investments unterscheidet man grundsätzlich zwischen direkten und indirekten Immobilienanlagen. Kurz erklärt: Bei direkten Anlagen erwerben Sie greifbare Immobilien, die Sie selbst nutzen oder vermieten können. Zu indirekten Immobilienanlagen zählen Investments, bei denen Sie Ihr Vermögen indirekt in Immobilienfonds oder Aktien anlegen.
Im Grunde gilt es, 6 gängige Arten des Immobilien-Investments zu unterscheiden:
Ein Immobilienkauf ist vor allem auf lange Sicht sinnvoll und ideal für Menschen, die genügend Zeit mitbringen, um erstens ein geeignetes Objekt zu finden und zweitens dieses zu verwalten. Ein großer Vorteil eines Immobilienkaufs ist unter anderem, dass die Immobilie je nach Bedarf selbst bewohnt oder auch vermietet werden kann.
Wer sein Vermögen in Immobilienaktien investieren möchte, der kauft im Grunde Anteilsscheine von Unternehmen, die in der Immobilienbranche tätig sind und Objekte entwickeln, bauen, bewirtschaften sowie vermarkten.
Immobilienanleihen sind festverzinsliche Wertpapiere, die durch ein Grundpfandrecht besichert sind. Bei einer Anleihe handelt es sich um eine Schuldverschreibung, die in der Regel nachrangig besichert ist. Das bedeutet wiederum: Bei einer Insolvenz werden zuerst alle Forderungen der Gläubiger erstattet. Deshalb bietet eine Anleihe ein gewisses Risiko und ist nicht für jeden Anleger geeignet.
Anleger, die ihr Geld zu überschaubaren Kosten in Immobilien investieren möchten, entscheiden sich häufig für einen Immobilienfonds. Dabei sammelt ein Fondsmanager Geld ein, um dieses in unterschiedliche Objekte anzulegen. Zudem sucht ein Fondsmanager gezielt Objekte mit einer hohen Rendite aus.
Beim Immobilien-Crowdinvesting schließen sich mehrere Investoren zusammen und investieren in größere Bauprojekte. Ein solches Investment ist meist schon mit kleinen Beträgen möglich - dennoch bleiben die Rendite attraktiv und Risiken vergleichsweise gering.
Eine Immobilien-Tokenisierung funktioniert wie folgt: Anleger kaufen die Tokens und erwerben so einen Anteil an einer Unternehmensanleihe. Damit haben sie Anspruch auf anteilige Gewinne, die sich zum Beispiel durch eine Wertsteigerung oder Mieteinnahmen einer Immobilie ergeben.
Legen Sie am besten ein realistisches Budget für Ihr Immobilien-Investment fest. So sehen Sie schon zu Anfang, welche Art Immobilie Sie sich leisten könnten. Ein Einfamilienhaus zum Beispiel bringt sicherlich eine potenziell höhere Rendite als eine Eigentumswohnung - gleichzeitig benötigen Sie für den Kauf eines solchen auch mehr Eigenkapital.
Legen Sie das Ziel Ihrer Investition fest und entwerfen Sie einen ausführlichen Plan, der die Richtung für die nächsten Jahre festlegt. Klare Vorstellungen und Ziele machen Ihnen die Erreichung derer viel leichter.
Neben anderen Faktoren ist die Lage einer Immobilie bestimmt ein höchst wichtiges Kriterium für die Bewertung des Objektes. Prüfen Sie den Standort der Immobilie und zudem die gesamte Infrastruktur, die direkte Nachbarschaft, Verkehrsmittel usw., bevor Sie kaufen.
Es ist nicht nur der eigentliche Kaufpreis, der eine zentrale Rolle bei Ihrer Kostenkalkulation spielt. Auch typische Kaufnebenkosten, wie der Grundbucheintrag und Notarkosten, müssen in Ihr Budget miteinbezogen werden. Als Nebenkosten fallen immerhin mindestens 10 Prozent des Kaufpreises an.
Prüfen Sie die Immobilie auf wesentliche Mängel in der Bausubstanz, wie zum Beispiel Risse im Mauerwerk, damit sich Ihre zukünftige Investition nicht als Kostenfalle entpuppt. Zögern Sie nicht, dabei einen Experten zu Rate zu ziehen, falls Sie sich unsicher sind.
Die zu erwartende Rendite einer Immobilie ist natürlich vorab kalkulierbar. Dennoch ist der reale Gewinn vom Mieter abhängig. Die Kalkulation der zu erwartenden Miete ist nur dann realisierbar, wenn die Miete regelmäßig und gänzlich ohne Ausfälle gezahlt wird.
Wer erfolgreich in Immobilien investieren möchte, sollte stets potenzielle Risiken beachten und ein finanzielles Polster ansparen. Die Vermietung einer Immobilie kann neben den Mieteinnahmen auch schnell zu ungeahnten Kosten führen. Sorgen Sie am besten dafür, dass Sie an dieser Stelle abgesichert sind.
Bei manchen Arten des Immobilien-Investments sind Vorkenntnisse sehr wichtig. Sammeln Sie unbedingt genug Wissen oder beauftragen Sie seriöse Experten - denn nichts ist teurer als blindes Investieren.
Es braucht die richtige Strategie, um aus Immobilien ein lohnendes Investment zu machen. Im Wesentlichen unterscheidet man bei Immobilien-Investments zwischen 3 Anlagestrategien:
Wie der Name schon verrät, geht es bei der „Buy and Hold”-Strategie im Grunde darum, eine Immobilie nach dem Kauf möglichst lange zu halten und diese als Vermietungsobjekt zu nutzen. Wichtig ist bei dieser Strategie eine gute Lage der Immobilie, um langfristig von einer Wertsteigerung profitieren zu können. Idealerweise steigt der Wert des Objektes jährlich. Dadurch profitieren Anleger nicht nur von den regelmäßigen Mieteinnahmen, sondern können das Objekt nach mehreren Jahren gewinnbringend verkaufen - nach 10 Jahren übrigens steuerfrei.
Bei der „Fix and Flip”-Strategie geht es darum, sanierungsbedürftige Objekte möglichst günstig zu kaufen und deren Wert durch unterschiedliche Maßnahmen (Renovierung, Home-Staging etc.) zu erhöhen. Durch diese Wertsteigerung können Investoren von kurzfristigen und starken Gewinnen profitieren.
Die 1/3/10-Strategie ist eine Mischung aus „Buy and Hold”- und „Fix and Flip”-Strategie. Dabei entstehen die Gewinne aus einer bewussten Ausreizung der steuerlichen Grenzen. So werden in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf nur die nötigsten Renovierungen durchgeführt und diese von der Steuer abgesetzt. Auf diese Weise können maximal 15 Prozent des Kaufpreises steuerlich geltend gemacht werden. Anschließend werden in den folgenden Jahren höhere Beträge in die Sanierung der Immobilie investiert, um den Wert zu erhöhen. Nach 10 Jahren kann das Objekt steuerfrei und ohne Abgabe der Rendite verkauft werden.
Investoren mit weniger Eigenkapital entscheiden sich häufig für Crowdinvesting. Der Einstieg ist hier meist schon ab einem Betrag von 500 Euro möglich. Auf diese Weise haben Anleger die Möglichkeit, gleichzeitig in mehrere Projekte und Anlageimmobilien zu investieren. So kann es gut gelingen, das Anlagevermögen breit zu streuen und damit Risiken zu vermindern.
In der Regel verlangen Banken von Kapitalanlegern zwar, dass diese einen Teil des Kaufpreises über Eigenkapital finanzieren. Üblicherweise sind dies 20 Prozent des Kaufpreises einschließlich der Kaufnebenkosten. Es gibt jedoch einige Möglichkeiten, ein Immobilien-Investment ohne Eigenkapital zu tätigen.
Die gängigsten 3 Möglichkeiten für ein Immobilien-Investment ohne Eigenkapital sind:
3 beliebte Möglichkeiten, um mit wenig Geld in Immobilien zu investieren, sind:
Gehen Sie am besten einen Schritt nach dem anderen, wenn Sie das erste Mal in eine Immobilie investieren. Einige Immobilienarten sind besonders gut für Immobilien-Anfänger geeignet und jede hat ihre eigenen Vorzüge.
Somit kommt es bei der Auswahl der Immobilienart in erster Linie auf Ihre persönliche Zielsetzung an.
Für die Suche bzw. eine erste Orientierung sind die gängigen Immobilienportale im Internet immer eine gute Idee. Aber: Die besten Objekte kommen nicht ins Netz. Aus diesem Grund ist es sehr ratsam, von Anfang an ein Netzwerk aufzubauen, um an die wirklich rentablen Objekte zu kommen.
Die nötige Höhe des Eigenkapitals hängt davon ab, auf welche Weise Sie in Immobilien investieren möchten. An Crowdinvesting-Projekten kann oftmals schon ab einer Einlage von 500 Euro teilgenommen werden.
In welche Immobilie Sie investieren sollten, hängt zum einen von Ihren persönlichen finanziellen Möglichkeiten und zum anderen von Ihren Renditevorstellungen ab.
Derzeit herrschen außerordentlich gute Rahmenbedingungen für ein Investment in Immobilien. Die niedrigen Zinsen in Kombination mit den steigenden Marktpreisen sind für alle Anlageformen in Immobilien ein großer Vorteil. Natürlich bleibt das Risiko, dass eine Immobilie an Wert verliert, immer bestehen.
Als Faustregel kann man sagen, dass je nach Anlageform eine Rendite zwischen 4 und 6 Prozent realistisch ist.
