Das traditionelle Sparbuch hat ausgedient. Es verliert immer mehr an Beliebtheit - kein Wunder, denn es erfüllt seinen Job - die zuverlässige Vermehrung unseres Ersparten - nicht mehr so wirklich. So sehen sich in Zeiten des Niedrigzins immer mehr Sparende nach anderen Anlagemöglichkeiten für ihr Geld um.
Eine immer beliebte und auch jetzt noch sichere und rentable Geldanlage ist sicherlich das klassische Immobilien-Investment. Nicht umsonst werden Immobilien auch Betongold genannt. Der Erwerb von Wohneigentum war in Deutschland eigentlich schon immer beliebt, doch es gibt noch einige weitere interessante Möglichkeiten für sichere und lukrative Immobilien-Investments.
Wir bieten Ihnen in diesem Beitrag einen Überblick über alle gängigen Möglichkeiten einer Immobilienanlage, erklären Ihnen, welches Immobilien-Investment sich am besten für wen eignet und ob ein Immobiliengeschäft auch ohne Eigenkapital möglich ist.
Immobilien sind nicht umsonst besonders interessante Anlageklassen. Sie locken mit attraktiven Attributen wie Wertbeständigkeit und Sicherheit. Und: Dank der niedrigen Zinsen können Bankdarlehen derzeit zu überaus günstigen Konditionen aufgenommen werden - ideal für den Erwerb von Wohneigentum.
Es muss aber nicht unbedingt das typische Eigenheim sein. Auch Immobilienanleihen, -aktien, -fonds und Crowdinvest-Plattformen bieten interessante Möglichkeiten, um lukrative Immobilien-Investments zu tätigen.
Bei Immobilien-Investments unterscheidet man grundsätzlich zwischen direkten und indirekten Immobilienanlagen. Kurz gesagt: Bei direkten Anlagen erwerben Sie greifbare Immobilien, die Sie selbst nutzen oder vermieten können. Zu indirekten Immobilienanlagen zählen Investments, bei denen Sie Ihr Vermögen indirekt in Immobilienfonds oder Aktien anlegen.
Die klassische Definition der Direktanlage bezeichnet eine Investition in einen Sachwert. Dabei kann es sich aber auch um die Finanzierung eines Unternehmens und dessen Entwicklung handeln. Bei klassischen, direkten Immobilien-Investments handelt es sich meistens um:
Indirekte Immobilien-Investments finden vor allem in folgenden Varianten statt:
Bei einem klassischen, direkten Immobilien-Investment legen Investoren ihr Geld häufig in folgende Assets an:
Eigentumswohnungen sind im Marktsegment der Wohnimmobilien sicherlich der Klassiker unter den Immobilien-Investments. Bei sorgfältiger Auswahl und guter Verwaltung ist sie eine sehr sichere Anlageform.
Professionelle Investoren setzen gerne auf Gewerbeimmobilien wie etwa Büros oder Ladenflächen. Diese bieten auf der einen Seite meist eine bessere und langfristige Rendite, auf der anderen Seite aber häufig auch ein höheres Risiko als Wohnimmobilien.
2060 wird jeder Dritte in Deutschland über 65 Jahre alt sein und fast jeder Sechste über 80. Und genau diese demografische Entwicklung machen sich Investoren gerne zunutze. Sie kaufen entweder einzelne Wohneinheiten in einer Pflegeeinrichtung oder direkt seniorengerechte Wohnungen.
Micro-Apartments sind besonders beliebt bei Berufspendlern und Digitalnomaden. Deshalb werden sie gerne möbliert und reich an zusätzlichen Services vermietet. Auch Studentenwohnungen gehören dieser Kategorie an, wobei an dieser Stelle die Zielgruppe schärfer definiert ist. Micro-Apartmenthäuser sowie Studentenwohnheime gehören zur Kategorie der Betreiberimmobilien.
Mehrfamilienhäuser kommen gerne auch anstelle von einzelnen Eigentumswohnungen als attraktive Investments in Betracht. Sie bringen den großen Vorteil, dass das Mieterrisiko breiter gestreut ist, da mehrere Wohnungen gleichzeitig vermietet werden. Aber: Alle Wohnungen befinden sich in derselben Lage und sind somit von der Entwicklung eben dieser abhängig. Dadurch kann gegebenenfalls ein Klumpenrisiko entstehen.
Häuser kommen als direkte Investments in Frage, obwohl die Vermietung von Ein- oder Zweifamilienhäusern oft besondere Risiken (speziell von Mietausfällen) mit sich bringt.
Auch Denkmalimmobilien zählen zur Kategorie der Wohnimmobilien-Investments. Aber: Bei ihnen gelten andere steuerliche Regelungen, die ein solches Investment äußerst lukrativ machen können.
Wer sein Vermögen in Immobilienaktien investieren möchte, der kauft im Grunde Anteilsscheine von Unternehmen, die in der Immobilienbranche tätig sind und Objekte entwickeln, bauen, bewirtschaften sowie vermarkten. Meistens handelt es sich bei den gehandelten Objekten um Mehrfamilienhäuser, die wohnwirtschaftlich oder gewerblich genutzt werden.
Immobilienanleihen sind festverzinsliche Wertpapiere, die durch ein Grundpfandrecht besichert sind. Bei einer Anleihe handelt es sich um eine Schuldverschreibung, die in der Regel nachrangig besichert ist. Bedeutet: Bei einer Insolvenz werden zuallererst alle Forderungen der Gläubiger erstattet. Deshalb bietet eine Anleihe ein gewisses Risiko und ist nicht für jeden Anleger geeignet.
Investoren, die ihr Geld zu überschaubaren Kosten in Immobilien investieren möchten, entscheiden sich häufig für einen Fonds. Dabei sammelt ein Fondsmanager Geld ein, um dieses in unterschiedliche Objekte anzulegen. Zudem sucht ein Fondsmanager gezielt Objekte mit einer hohen Rendite aus. Immobilienfonds investieren oft international, das heißt Sie können am Wachstum von Immobilienmärkten im Ausland profitieren. Stark wachsende Märkte sind u.a. Thailand oder Singapur.
Beim Immobilien-Crowdinvesting schließen sich mehrere Investoren zusammen und investieren in größere Bauprojekte. Ein solches Investment ist meist schon mit kleinen Beträgen möglich - dennoch bleibt die Rendite attraktiv.
Digitale Immobilienanlagen sind eine ganz besondere Innovation. Hier beteiligen sich Anleger mittelbar an vermieteten Immobilien und profitieren von deren Wertentwicklung und Mieteinnahmen. Das Besondere daran: Im Gegensatz zur eigenen Vermietung von Immobilien entsteht hier keinerlei Aufwand. Alles, auch die Geldanlage selbst, funktioniert vollständig digital. Zudem kann sich jeder Anleger online über die Entwicklung der eigenen Immobilienanlagen informieren.
Folgende 5 Kriterien sollte jeder Investor beachten, um ein potenzielles Immobilien-Investment zu beurteilen:
Setzen Sie am besten nie alles auf eine Karte. So minimieren Sie das Risiko, Ihr ganzes Geld an eine Anlage zu verlieren. Die Sache ist: Setzt man sein gesamtes Kapital auf nur ein Projekt, so hängt ein sogenanntes „Klumpenrisiko“ daran. Aus diesem Grund ist es wichtig, bei der Wahl des Immobilien-Investments auf eine Risikostreuung zu achten.
Die Entscheidung der Immobilien-Investition hängt meistens auch davon ab, wie viel Kapital zur Verfügung steht. Einem Crowdinvesting-Projekt kann man oft schon ab 50 Euro beitreten. Für den Einstieg in einen geschlossenen Immobilienfonds benötigt man mindestens 5.000 Euro. Ein Hauskauf bedeutet häufig, sein gesamtes Erspartes aufbringen zu müssen und meistens zudem ein Bankdarlehen.
Unterschiedliche Investitionen bringen unterschiedliche Laufzeiten mit sich - also verschiedene Zeitspannen, bevor das investierte Geld zurückgezahlt wird. Es ist somit wichtig, sich vorab gut zu überlegen, wie lange man sein erspartes Geld entbehren kann.
Bestimmte Immobilien-Investments fordern Kosten für Vermittlung, Verwaltung, Makler und spätere Instandhaltung bzw. Modernisierung der Immobilie. Eine Geldanlage ist also nicht immer kostenlos. Meistens ist es mit einer reinen Investition noch nicht getan.
Je nach Immobilien-Investment unterscheidet sich das Maß an Mitbestimmung. Je nachdem, wie genau man über die Details der Anlage entscheiden möchte, gibt es die passende Investitionsmöglichkeit.
Der Kauf einer eigenen Immobilie lohnt sich vor allem für Menschen, die genügend Zeit mitbringen, um erstens ein geeignetes Objekt zu finden und zweitens dieses zu verwalten. Zudem ist zu beachten, dass diese Form des Immobilien-Investments vor allem auf lange Sicht sinnvoll ist. Und: Sichern Sie Ihre Immobilie am besten mit einer Vorsorgevollmacht ab und legen Sie fest, was mit dem Objekt im Falle einer Handlungsunfähigkeit passiert, um vor Missbrauch zu schützen.
Durch den Immobilienboom in den letzten Jahren sind die Gewinne und damit auch die Aktienkurse von Immobilienfirmen gestiegen. Die guten Rahmenbedingungen durch die niedrigen Zinsen dürften auch noch eine Weile anhalten. Aber: Die Aktientitel für Immobilien sind mittlerweile relativ hoch bewertet. Dadurch sind weitere Steigerungen ungewiss. Zudem schwankt der Kurs der Papiere stark. Immobilienaktien eignen sich eher für risikobereite Anleger.
Immobilienanleihen sind vor allem für erfahrene Investoren geeignet, die das komplexe Produkt gänzlich verstehen und alle Risiken gut einschätzen können. Diese Immobilien-Investments bieten den Vorteil, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Anleihe durch die Grundbucheintragung dinglich gesichert ist. Die zahlreichen Immobilien-Investments in Anleihen suggerieren aber auch nur eine Scheinsicherheit, da sie häufig keine erstrangigen Kreditsicherheiten bieten.
Anleger, die kein hohes Kapital aufbringen möchten, um eine Wohnimmobilie zu erwerben, sind oft sehr gut mit Immobilienfonds beraten. Diese stellen eine vergleichsweise günstige Investmentmöglichkeit dar.
Vorteil: Ein Immobilienfonds investiert das gewünschte Kapital der Anleger in gleich mehrere Immobilien statt in nur ein einzelnes Projekt. Aber: Man hat keinen Einfluss auf die Kombination der unterschiedlichen Immobilien, womit auch schlechtere Angebote automatisch mitgenommen werden. Und: Oftmals kommen Kaufnebenkosten für Vermittler, Makler, Verwalter etc. auf die Anleger zu.
Crowdinvesting eignet sich zwar nicht als sichere, langfristige Form der Altersvorsorge, aber bietet Anlegern ganz unkompliziert Zugang zu Anlageklassen, die bisher nur großen Playern der Immobilienbranche vorbehalten waren.
Die Anlageform funktioniert schon mit kleinen Summen, sodass man in mehrere Immobilien gleichzeitig investieren kann, ohne viel Kapital aufbringen zu müssen. Zudem werden diese Anlagen durch mittelfristige Laufzeiten von 1-5 Jahren begünstigt,. Somit können Anleger flexibel bleiben.
Digitale Immobilien sind Immobilien, die ausschließlich im virtuellen Raum existieren. Dazu können alle möglichen Assetklassen zählen, angefangen von einzelnen Häusern über Grundstücke bis hin zu ganzen Unternehmen. Die großen Vorteile digitaler Immobilien: Zum einen ist der Boden in der digitalen Welt keine begrenzte Ressource, das Angebot an digitalen Immobilien wächst stetig und anders als im physischen Raum besteht keine Gefahr von Unwetterschäden. Zum anderen benötigen digitale Immobilien keine teuren Sanierungen und ein Kauf verlangt keine Grunderwerbssteuer.
Das große Aber: Auch wenn die Werte für digitale Immobilien im Metaverse aktuell steigen und Geschäfte äußerst lukrativ wirken, bleiben die Immobilien-Investitionen spekulativ. Zudem bringen digitale Immobilien auf der einen Seite eine eher geringere Liquidität und meist keine Dividenden oder Mieteinnahmen mit sich und können auf der anderen Seite nicht als Sicherheit herangezogen werden.
Ja. In der Regel verlangen Banken von Kapitalanlegern zwar, dass diese einen Teil des Kaufpreises über Eigenkapital finanzieren. Üblicherweise sind dies 20 Prozent des Kaufpreises einschließlich der Kaufnebenkosten. Es gibt jedoch einige Möglichkeiten, ein Immobilien-Investment ohne Eigenkapital zu tätigen.
Die gängigsten 3 Möglichkeiten für ein Immobilien-Investment ohne Eigenkapital sind:
Die Vollfinanzierung einer Immobilie wird auch 110-Prozent-Finanzierung genannt und bedeutet meist die Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Dabei übernimmt die Bank die vollständige Finanzierung des gesamten Kaufpreises einer Immobilie - zuzüglich der Kaufnebenkosten.
Heutzutage ist die Finanzierung einer Immobilie mit Hilfe privater Geldgeber sicherlich eine der gängigsten Varianten, um eine Immobilie ohne Eigenkapital zu kaufen. Das bedeutet: Eine Privatperson stellt die finanziellen Mittel zum Kauf der Immobilie zur Verfügung. Aber: Diese Variante birgt ein gewisses Risiko, da der Kredit weniger abgesichert ist und meist mit höheren Zinsen und Konditionen versehen ist als bei einem herkömmlichen Bankkredit.
Es gibt ebenfalls die Möglichkeit, eine Immobilie ohne Eigenkapital zu kaufen und anschließend zu vermieten. Die Idee dahinter ist, die Immobilie mit Hilfe von Fremdkapital zu finanzieren und die Finanzierung anhand der Mieteinnahmen zu decken. Jedoch birgt diese Variante das Risiko, dass Banken meist einen gewissen Anteil der Miete als Ausfall, zum Beispiel durch Renovierungskosten oder Mietrückstände, berechnen. Somit kann nicht die gesamte Bruttomiete zur Tilgung der monatlichen Rate des Darlehens verwendet werden. Deshalb verlangen Banken für diese Art der Immobilienfinanzierung oft höhere Zinsen, wodurch nicht nur der Finanzierungsanteil steigt, sondern sich auch die Begleichung des Darlehens hinauszögert.
Das Thema Immobilien-Investment wird stetig beliebter. Immer mehr Menschen möchten lernen, wie sie lukrative und sichere Immobilien-Investments tätigen können. Dementsprechend steigt das Angebot an Informationsprodukten wie Bücher, Videos, Online-Akademien, Masterclasses und Vorträgen. Mit einer Welt an Informationen konfrontiert können Laien oftmals schwer erkennen, ob das vermittelte Wissen von einer neutralen Person stammt oder selbst nur ein Marketingprodukt ist. Leider gibt es auch in diesem Segment einige schwarze Schafe, die unseriöse Informationen weitergeben.
Unser Tipp: Verlassen Sie sich nicht nur auf eine Informationsquelle, sondern nutzen Sie unterschiedliche Kanäle. Beschäftigen Sie sich zudem auch praktisch mit Immobilien wie etwa durch die Beobachtung von Kaufpreisentwicklungen und das Verfolgen von aktuellen Nachrichten zum Thema Wohnen und Immobilien-Investments.
Einige der bekanntesten Influencer und Autoren sind die Folgenden:
Derzeit herrschen ausgezeichnete Rahmenbedingungen für eine Anlage in Immobilien. Die niedrigen Zinsen und steigende Marktpreise sind für alle Anlageformen von Immobilien ein großer Vorteil. Natürlich bleibt immer ein Risiko bestehen, dass eine Immobilie an Wert verliert. Ganz ohne Risiken lassen sich überdies keine hohen Renditen erzielen.
Wie der Vergleich aber zeigt: Das ultimativ beste Immobilien-Investment gibt es nicht. Welche Anlage in Immobilien am besten zu einem passt und welche Strategie die richtige ist, hängt zum einen von Punkten wie der Risikostreuung, der Kapitalbindung und dem Investitionsvolumen ab und zum anderen davon, wie risikoaffin ein Anleger ist und wie selbstbestimmt er handeln möchte.
