Immobilien als Inflationsschutz: Das sollten Sie wissen 

Die Inflation in Deutschland kletterte 2021 auf einen neuen Höchststand. 2022 stieg die Inflationsrate noch einmal deutlich an. Gleichzeitig sind die Zinsen für Anleger aufgrund der Niedrigzinspolitik der EZB auf einem anhaltenden Tiefpunkt. Kein Wunder also, dass Kapitalanleger beim Thema Geldanlage nach neuen Möglichkeiten suchen. Denn Fakt ist: Für die beliebtesten Spareinlagen, Festgeld und Sparbuch gibt es heute nahezu keine Zinsen mehr. Ganz im Gegenteil: Wer sein Geld auf diese Weise anlegen möchte, hat am Ende weniger zur Verfügung als vorher. 

Inflationssichere Geldanlagen rücken aus diesem Grund in den Fokus. Allem voran die Nachfrage nach Immobilien als Inflationsschutz steigt kontinuierlich. 

Doch wie inflationssicher sind Immobilieninvestments tatsächlich?  

Was bedeutet Inflation - Definition

Von einer Inflation spricht man, wenn die Menge des Geldes schneller zunimmt als die Summe aller produzierten Waren und Dienstleistungen. Produkte und Dienstleistungen werden teurer, während das Geld an Wert verliert. 

Dies bedeutet wiederum, dass für denselben Geldwert weniger Waren gekauft werden können. Damit sinkt die Kaufkraft. Ein Auslöser für den Wertverlust des Geldes kann sein, dass die Geldmenge schneller wächst als die hergestellten Waren und angebotenen Dienstleistungen. Oder: Bestimmte Güter werden knapp, Lieferengpässe erschweren die Versorgung oder Materialkosten steigen. 

Erhöht sich das Preisniveau besonders schnell, spricht man von einer Hyperinflation - der wohl extremsten Form der Geldentwertung. 

Als Schutz vor Inflation und Hyperinflation erwerben Menschen häufig Sachwerte wie Immobilien, Aktien und Gold. 

Immobilieninvestments können eine sinnvolle Option sein, um das eigene Geld zu sichern und sich vor der Inflation zu schützen. Der Grund: Während einer Geldentwertung steigen die Preise von Immobilien genau wie bei anderen Produkten. Wer sich also frühzeitig Wohneigentum sichert, kann sich die Effekte der Wertsteigerung zunutze machen und sein Vermögen vor der Inflation schützen. Auch indirekte Immobilieninvestments können einen guten Schutz vor Inflation darstellen.

Immobilien als Inflationsschutz: Indirekte Immobilieninvestments?

Mit einem Immobilieninvestment verbinden die meisten Anleger, dass sie mindestens fünf-, wenn nicht sogar sechsstellige Summen investieren müssen. Bei dem Direkterwerb einer Immobilie ist dieser Gedanke meistens gar nicht so verkehrt, aber: Zahlreiche Anleger wissen nicht, dass es auch die Möglichkeit gibt, indirekt in eine Immobilie zu investieren. 

Indirekt in Immobilien zu investieren kann sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen eine interessante Kapitalanlage darstellen. 

Bei einem indirekten Immobilieninvestment legen Investoren ihr Geld über einen Umweg in Immobilien an, anstatt ein einzelnes Objekt direkt zu kaufen. Dies findet vor allem in folgenden Varianten statt:

  • Offene und geschlossene Immobilienfonds
  • Immobilienaktien
  • Beteiligungen und Anleihen
  • Crowdinvesting
  • Immobilien-Token

Was bedeutet indirektes Investment in Immobilien?

Im Gegensatz zu einem direkten Immobilieninvestment, bei welchem Immobilien direkt gekauft werden, geht es bei einem indirekten Immobilieninvestment darum, lediglich Anteile von Gesellschaften, die in Immobilien investieren, zu erwerben. 

Bei einem indirekten Immobilieninvestment profitieren Anleger in erster Linie von folgenden Vorteilen:

  • Geringerer Kapitaleinsatz
  • Mehr Transparenz
  • Niedrigere Transaktionskosten
  • Höhere Liquidität

Preisentwicklung von Immobilien in Zeiten von Inflation

Eine Inflation wirkt sich hauptsächlich auf Geldwerte aus - doch wie steht es mit Sachwerten? Immobilien stellen einen beliebten Sachwert dar, doch warum eigentlich?

Zum einen können Immobilien steigende Inflationsraten ganz banal mit steigenden Mieteinnahmen ausgleichen. So können sich sicherheitsliebende Kapitalanleger auf Renditeimmobilien konzentrieren und sich damit weitgehend unabhängig von der Inflation machen.

Zum anderen erfreuen sich Immobilieninvestoren langfristig an einem ausgeprägten Wertzuwachs - wenn sie die richtigen Assets wählen. Denn Fakt ist auch: Manche Assets gewinnen an Wert, während die anderen verlieren. Doch woran liegt das?

Das Zauberwort lautet: Knappheit

Knappe Güter, somit Güter, deren Ressourcen begrenzt sind, verteuern sich bei einer Inflation.

So können die Ressourcen von Gold, Öl,  Immobilien und Co. nicht unendlich ausgeschöpft und vermehrt werden, um einen höheren Preis zu erzielen als für freie Güter, die wiederum unbegrenzt zur Verfügung stehen. Eine immer größer werdende Menge an Geld verteilt sich somit auf dieselbe Menge an Gütern wie vor einer Geldmengenerhöhung. Bedeutet: Die Werte von Immobilien & Co. steigen. 

Immobilien als Inflationsschutz in der Vergangenheit

Dass sich Immobilien als Inflationsschutz sehr gut eignen können, zeigen unter anderem die folgenden 3 Beispiele aus der Vergangenheit: 

1923: Die Hyperinflation in Deutschland 

Deutschland erlebte 1923 eine Hyperinflation, somit ein extrem schnell steigendes Preisniveau von mindestens 50% pro Monat. Als Reaktion darauf versuchten die Menschen, ihr Geld so schnell wie möglich gegen Waren einzutauschen, um sich vor den Auswirkungen des täglich sinkenden Wertverlustes des Geldes zu schützen. Daraufhin beschloss die Regierung noch im selben Monat eine Währungsreform, wodurch sämtliche Vermögen, aber auch Schulden, von einem Tag auf den anderen wertlos wurden. Schon damals waren jene Menschen, die eine Anlageimmobilie besaßen, gänzlich vor den verheerenden Auswirkungen einer Hyperinflation geschützt. 


2020: Das Coronavirus und Immobilien 

2020 stürzte das Coronavirus die ganze Welt in eine Krise. All jene, die dazumal in Geldwerte investiert hatten, zitterten entweder gehörig oder mussten möglicherweise schon große Verluste hinnehmen. Für Immobilienbesitzer sah die Lage jedoch deutlich entspannter aus. Schon nach wenigen Monaten herrschte wieder eine hohe Nachfrage nach Renditeimmobilien. In einigen Lagen ist das Preisniveau bis heute völlig unverändert, in manchen sogar noch weiter gestiegen - Tendenz weiter steigend.

2022: Ukraine-Krieg und Immobilien 

Seit dem Ausbruch des Ukraine-Kriegs im Februar 2022 sind Millionen Menschen auf der Flucht. Es lassen sich sowohl dramatische und humanitäre als auch wirtschaftliche Folgen auf der ganzen Welt beobachten. Und: Die bereits durch die Corona-Pandemie verursachten Lieferengpässe haben sich um ein weiteres verschärft. Die Energiepreise rasen in die Höhe, es kommt zu Güterknappheit in den unterschiedlichsten Bereichen, die Zinsen für Immobilienkredite steigen - genauso wie die Inflationsrate, die im Oktober 2022 im Vergleich zum Vorjahresmonat um 10,4 Prozent gestiegen ist. 

Trotz dieser dramatischen Ereignisse gibt es auf dem Immobilienmarkt keinen Grund zur Sorge. Ja, die Zinsen sind gestiegen - dennoch befinden wir uns historisch gesehen noch immer in einer Niedrigzinsphase. Auch in Krisenzeiten haben sich Immobilien für Kapitalanleger als sichere Investition und Inflationsschutz bewährt. 

Inflationsschutz durch Immobilien

Inwieweit Immobilien als Inflationsschutz geeignet sind, hängt von der Nutzung der Immobilie ab. Grundsätzlich wird zwischen einer selbstgenutzten, einer nicht-selbstgenutzten sowie einer neuen und einer renovierungsbedürftigen Immobilie unterschieden.


Inflationsschutz bei neuen oder renovierungsbedürftigen Immobilien

Neue Immobilien eignen sich in der Regel besser als Schutz vor Inflation als renovierungsbedürftige Objekte - dennoch kommt es besonders bei dieser Bewertung häufig auf den Einzelfall an. Die Sache ist: Steht die Renovierung einer Immobilie an, so kann sich der Inflationsschutz im schlimmsten Fall zum Gegenteil entwickeln. Doch nicht nur aufgrund ihrer mit hohen Kosten verbundenen Renovierungsbedürftigkeit erweisen sich ältere Immobilien nicht ohne Einschränkungen als inflationssicher – auch regional kann es diesbezüglich enorme Unterschiede geben.

Selbstgenutzte Immobilien als Inflationsschutz

Selbstgenutzte Immobilien geben eine gewisse Sicherheit vor den Auswirkungen einer Inflation für ihre Eigentümer. Auf der einen Seite ist im Zuge der Inflation zwar mit steigenden Neben- und Betriebskosten zu rechnen. Auf der anderen Seite steigt auch der Wert der eigenen Immobilie und bietet so einen guten Inflationsschutz. 

Vermietete Immobilien als Inflationsschutz 

Bei vermieteten Immobilien stellt sich der Inflationsschutz anders dar. Hier stehen dem steigenden Wert des Objekts die laufenden Kosten für die Instandhaltung und die Verwaltung der Immobilie gegenüber, die im Zuge der Inflation ebenfalls ansteigen. In diesem Fall sind die Kosten deutlich höher als bei einer Immobilie, die selbst genutzt wird. 

Aber: Bei einer vermieteten Immobilie kann ein Ausgleich durch eine Erhöhung sowohl der Miete als auch der Betriebs- und Nebenkosten vorgenommen werden. Zudem  treten positive Effekte ein, wenn die Finanzierung des Kaufs über einen Kredit mit langer Zinsbindung erfolgt, denn auch dieser ist von den Effekten der Inflation betroffen, da der reale Wert der Schulden sinkt und Sie somit höhere Finanzierungskosten umgehen.

Fazit: Lohnen sich Immobilien als Inflationsschutz?

Kurz gesagt: Ja. Sachwerte, wie Immobilien, bieten immer einen besseren Schutz vor Inflation als Bargeld, Sparkonto und Co. Immobilien sind als limitiertes Gut auch in Krisen beständig. Auch indirekte Investitionen in Immobilien als Inflationsschutz lohnen sich wegen der geringeren Kapitalbindung weit besser als andere nicht-sachwertbezogene Anlagemaßnahmen. Und:  Bei der Finanzierung von Immobilien schrumpft die Kreditsumme im Geldwert.


Dennoch gibt es einige grundlegende Prinzipien zu beachten, wenn eine Immobilie als Inflationsschutz dienen soll. Zum einen gilt auch hier die Lage der Immobilie in Bezug auf das stetige Wachstum von Städten als wichtiger Faktor. Ein Immobilieninvestment kann sich auch in Zeiten der Inflation aufgrund des zu erwartenden Anstiegs von Miet- und Kaufpreisen langfristig lohnen.

Zum anderen hängt der Erfolg der Investition in Immobilien als Inflationsschutz auch vom Einzelfall ab. Grundsätzlich gelten selbst genutzte und gut erhaltene Immobilien als inflationssicher. Bei renovierungsbedürftigen Objekten kann die Sache aber wieder ganz anders aussehen. 

 

FAQ

Was passiert mit Mieten in der Inflation? 

Wenn eine zur Vermietung erworbene Immobilie durch ein Darlehen finanziert wurde, dann werden die monatlichen Kreditraten im Grunde indirekt vom Mieter bezahlt. Sollten die Preise und Zinsen für den Kredit aufgrund einer Inflation steigen, kann für die vermietete Immobilie eine höhere Miete verlangt werden. Für Mieter entstehen somit Mehrkosten durch die Inflation.


Welche Investition lohnt sich bei Inflation?

Sowohl Sachwerte wie Immobilien als auch Geldanlagen wie Aktien gelten als inflationssicher. Während die Preise für Dienstleistungen und Produkte steigen, passiert dasselbe auch mit Umsätzen und Gewinnen - sie erhöhen sich. 

Was passiert bei Inflation mit meinem Ersparten und meiner Altersvorsorge?

Die Folgen einer hohen Inflation werden von einigen Menschen unterschätzt. Dabei kann die Teuerung langfristig den Wert von Geldvermögen beträchtlich schmälern. Ein Beispiel: Nehmen wir an, Sie bekämen in 10 Jahren eine Lebensversicherung ausgezahlt. Nach Abzügen blieben Ihnen 100.000 Euro. Der reale Wert, den Sie bei einer jährlichen Teuerung von 2,0 Prozent bekämen, würde durch die Inflation auf 82.035 Euro sinken, die Sie letztendlich ausgezahlt bekommen würden. Bei einer Inflationsrate von durchschnittlich 5 Prozent wären es sogar nur noch 61.391 Euro.

Sind Sachwerte bei Inflation ein gutes Investment?

Der Geldwert nimmt ab, die Güter des täglichen Bedarfs werden teurer: Deshalb ist es in Zeiten hoher Inflationsraten und niedriger Zinsen durchaus sinnvoll, einen Teil des Ersparten in sogenannte Sachwerte (Immobilien, Aktien, Edelmetalle, Öl…) zu investieren. Sie bieten einen besseren Inflationsschutz als Geldwerte und sind damit ein gutes Vorsorgeinstrument.

Bei Inflation in Immobilien investieren?

Ja. Die Investition in ein Eigenheim als Schutz vor Inflation macht vor allem dann Sinn, wenn die Immobilie selbst genutzt wird und sich in einem guten Zustand befindet.

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