Wie eine frische Brise technologischer Innovation kommt die Blockchain langsam, aber sicher, auf die Immobilienbranche zu. Zwar steht der Markt für tokenisierte Immobilien noch ziemlich am Anfang - doch er bewegt sich.
Deutschland hat in der EU klar die Nase vorne, was die Zahl der Unternehmen betrifft, die innovative Investitionen auf Blockchain-Basis anbieten. Und das ist auch gut so, denn besonders hierzulande wird der Ruf nach mehr Effizienz und Transparenz bei Immobiliengeschäften immer lauter.
Wie die Blockchain im Immobilienmarkt in Zukunft genau diesem Anspruch nachkommen möchte, lesen Sie in diesem Beitrag.
Entlang der gesamten Wertschöpfungskette bestehen einige äußerst vorteilhafte Einsatzmöglichkeiten für Blockchain im Immobilienmarkt:
Kurzfristig kann Blockchain sowohl für die Bezahlung von Immobilientransaktionen als auch für die Finanzierung mittels Token eingesetzt werden. Mittelfristig ist vor allem die Anwendung von Smart Contracts zu erwarten. Hierbei handelt es sich um elektronische Verträge auf Basis von Computer-Protokollen, die hinterlegte Klauseln automatisch überwachen und vordefinierte Aktionen selbstständig ausführen. Ein schriftlicher Vertragsabschluss in Papierform wird somit obsolet. Auf lange Sicht wird Blockchain im Immobilienmarkt dabei helfen, transparente Datenbanken dezentralisiert und sicher bereitzustellen.
Die 5 größten Vorteile der Blockchain im Immobilienmarkt sind dabei:
Unter Immobilien-Tokenisierung versteht man jenen Prozess, bei welchem das Eigentum eines Objekts digital auf einer Blockchain in Token-Form dargestellt wird. Die einzelnen Tokens sind Anteile am Investitionsobjekt und können gehandelt werden.
Bei einer Immobilien-Tokenisierung wird der Vermögenswert eines Objekts rechtlich mit einem Smart Contract verknüpft. Dieser repräsentiert alle mit der Immobilie verbundenen Rechte und Pflichten - ganz wie ein klassisches Wertpapier. Deutschland gilt in der EU als Vorreiter der Immobilien-Tokenisierung. Europaweit ist es jedoch die Schweiz, die den digitalen Wandel am engagiertesten in diese Richtung vorantreibt.
Die Immobilienwelt würde durch eine Tokenisierung gänzlich ohne Intermediäre auskommen. Schon alleine dieser Faktor würde Kosten sparen. Auch bürokratische Hürden, wie etwa Banktermine, Treffen beim Notar oder der Grundbucheintrag, fallen durch die Immobilien-Tokenisierung weg. Alle Verträge lägen zudem digital vor und würden sich selbst erfüllen. Statt mittels Verwalter würde alles transparent durch eine Software erledigt werden - ganz nebenbei und ohne Gebühren.
Die Zahl der Immobilien-Token-Investmentanbieter steigt weltweit. Über die Hälfte der Anbieter sitzt im Ausland, die meisten davon in den USA. Doch auch in anderen Ländern, wie Luxemburg, Estland und Großbritannien, erfreut sich die Blockchain im Immobilienmarkt an immer größer werdender Beliebtheit. Die meisten Immobilien-Tokenisierer sind übrigens Fintechs – junge Unternehmen, die mit Krypto-Finanzierungen Bauprojekte realisieren und Immobilienkäufe tätigen.
Immobilien zählen zu den illiquiden Vermögenswerten. Sie sind zum einen kapitalintensiv und zum anderen schwer zu handeln. Aus diesem Grund sind sie traditionell eher eine Anlage für die großen Player in der Immobilienbranche oder vermögende Privatpersonen. Bislang waren größere Immobiliengeschäfte für Kleinanleger weitestgehend unzugänglich. Durch die Immobilien-Tokenisierung kann sich dieser Umstand jedoch schnell ändern.
Bei der Blockchain handelt es sich um eine dezentral, über viele Server organisierte Datenbank-Technologie, die Verkäufer und Käufer bei einer Transaktion direkt miteinander verknüpft, ohne einen Vermittler zwischenzuschalten. In einem digitalen Register wird dabei jede Aktion irreversibel festgehalten und ist für alle eingebundenen Parteien jederzeit einsehbar.
Wichtig: Eine Immobilien-Tokenisierung ermöglicht eine enorme Effizienzsteigerung, vereinfacht sämtliche Abläufe und spart Zeit und Geld. Dennoch kann das transparente und lukrative Geschäft mit den Token keine langjährige Expertise eines Marktspezialisten ersetzen. Diese müssen sich jedoch zukünftig mit den neuen digitalen Möglichkeiten auseinandersetzen, um mit den aktuellen Entwicklungen Schritt zu halten.
Das Potenzial dieser innovativen Art des Immobilieninvestments ist riesengroß. In der EU gilt Deutschland als Vorreiter der Immobilien-Tokenisierung. Europaweit ist es jedoch die Schweiz, die den digitalen Wandel am engagiertesten in diese Richtung vorantreibt. Es sind vor allem gesetzliche Regularien, die den großen Schritt der Blockchain in die Immobilienbranche ausbremsen. Immobilien-Tokenisierung sorgt in erster Linie für eine Steigerung der Effizienz und Transparenz von Immobiliengeschäften.
Eine Immobilien-Tokenisierung funktioniert wie folgt: Anleger kaufen Tokens und erwerben damit ein anteiliges Eigentum an einer Immobilie. Sie haben damit Anspruch auf anteilige Gewinne, welche sich unter anderem durch Mieteinnahmen oder Wertsteigerung ergeben.
Obwohl ein solches Immobiliengeschäft meist langfristig angelegt ist, können Tokens (und damit der eigene Anteil) auf der Blockchain jederzeit wieder verkauft werden. Auf diese Weise ergibt sich im Handel mit Tokens eine weit größere Flexibilität als im Rahmen eines traditionellen Immobiliengeschäfts.
Auch bürokratische Hürden, wie Treffen beim Notar, Banktermine oder der Grundbucheintrag, fallen durch die Immobilien-Tokenisierung weg - genauso wie die entsprechenden Gebühren. Dafür verbinden die Investments die Vorteile von günstigen Transaktionskosten mit vergleichsweise hohen Renditen. Letztere ergeben sich direkt aus den Gewinnen, die durch die Immobilie erwirtschaftet werden.
Immobiliengeschäfte sind zum einen meist sehr kapitalintensiv und zum anderen schwer zu handeln. Daher ist Betongold eher eine Anlage für die großen, kapitalstarken Player in der Immobilienbranche oder vermögende Privatpersonen. Für Kleinanleger waren größere Immobiliengeschäfte bisher weitestgehend unzugänglich.
Blockchain im Immobilienmarkt vereinfacht Kleinanlegern den Zugang zu Immobilieninvestments. So haben selbst Kleinstanleger durchaus die Möglichkeit, ihr Portfolio mittels Token zu diversifizieren. Einige Investments sind schon ab einer Einlage von 1.000 Euro möglich.
Durch die geringen Mindestanforderungen wird es Kleinanlegern schon mit diesem vergleichsweise niedrigen Einsatz an Eigenkapital ermöglicht, ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio aufzubauen. Dadurch werden sogenannte “Klumpen-Risiken” verhindert, die bei traditionellen Immobilieninvestments immer wieder anfallen.
Eine Blockchain im Immobilienmarkt schafft viele neue Möglichkeiten für Anleger wie auch Käufer. Die 4 größten Chancen durch Immobilien-Blockchains lauten:
Der Ruf nach mehr Effizienz und Transparenz ist besonders in der Immobilienbranche sehr laut.
Die Sache ist: Immobilien sind traditionell eine der illiquidesten Anlageklassen. Sie erfordern zum einen einen hohen Kapitaleinsatz und ziehen zum anderen teure Transaktionskosten nach sich.
Unzureichende Transparenz, fragmentierte Datenbanken und zeitraubende Prozesse, die überwiegend offline und auf Papier stattfinden, sowie die hohe Komplexität der Verwaltung laufender Mietverträge und das Fehlen von Echtzeitdaten über den Betrieb sabotieren die Umsetzbarkeit der Sorgfaltspflicht und die Beschaffung von Finanzmitteln. All das erhöht das Betrugsrisiko und treibt Versicherungsprämien in die Höhe. Die ohnehin eher schwerfälligen Freigabeprozesse werden so weiter verkompliziert, worunter die Profitabilität im Endeffekt unnötig leidet.
Zudem schafft die intransparente Natur von Immobilientransaktionen einen Spielraum für illegale Aktivitäten, wie etwa Steuerhinterziehung und Geldwäsche, wodurch immer wieder Milliarden von Euro an internationalem Geld mit fragwürdigem Hintergrund in den Immobilienmarkt hineinfließen.
Blockchain-Technik im Immobilienmarkt hat mit Sicherheit das Zeug dazu, Transparenz zu schaffen. Sie schafft eine dezentralisierte Plattform, die in Echtzeit sämtliche Informationen über eine Immobilie inklusive der wirtschaftlichen Tätigkeiten der beteiligten Marktteilnehmer manipulationssicher erfassen und abbilden kann.
Smart Contracts sind rein datengetrieben und erlauben die Umsetzung vollautomatischer Abläufe, die Prozesskosten reduzieren und echte Transparenz schaffen.
Kurz gesagt: auf eine entsprechende Gesetzgebung.
Bis heute sind in Deutschland einige Grundvoraussetzungen für die Tokenisierung von Immobilienassets noch nicht erfüllt. Die rechtlichen Vorgaben und der regulatorische Rahmen des Staates spielen eine entscheidende Rolle für die künftige Entwicklung der Immobilien-Tokenisierung.
Ähnlich wie bei anderen Blockchain-Technologien fehlt es auch beim Thema Blockchain im Immobilienmarkt noch am juristischen Fundament, das allen Seiten ausreichende Rechtssicherheit bietet. Dafür müssten Gesetze angepasst werden, damit dezentrale Handelsplätze eingerichtet werden, über welche verifizierte Unternehmen ihre Tokens frei handeln können.
Derzeit ist ein solcher Immobilienmarkt zwar noch Zukunftsmusik - aber er wird kommen. Noch fehlt für Immobilien-Token, die reale Anteile an Wohnungen und Häusern verbriefen, der regulatorische Rahmen (Stichwort: digitalisiertes Grundbuch). Momentan erwerben Käufer von Immobilien-Token lediglich Genussrechte in Form von Wertpapieren oder Schuldverschreibungen. Sie besitzen noch keinen physischen Anteil an einer Immobilie. Dennoch bieten Token schon jetzt die Möglichkeit, mit einer Mindestbeteiligung von wenigen hundert Euro in einzelne Bauvorhaben oder Immobilien zu investieren.
